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千盤評級晃動大連樓市 中山金州給誰臉色看
(文/克而瑞大連機構首編宋文君)2014年上半年，房地產投資增速小幅下滑、市場下行。中國樓市一邊上演"紛紛降價"，一邊不時爆出"房價假摔"，老百姓買房，房價霧裡看花，樓盤信息更是不透明。6月28日，歷經11年的基礎數據準備和理論研究積累，致力於打破房價信息不對稱的克而瑞房價點評網(www.fangjiadp.com)正式上線瞭。
7月1日，克而瑞信息集團(以下簡稱克而瑞)通過旗下最新上線的"房價點評網"(www.fangjiadp.com)宣佈，對北京、廣州、大連等全國21個城市的千餘個樓盤的評級進行瞭下調。其中評級下調的參考標準為：連續3個月銷售量不足10套、同比銷量明顯低2胎借貸風險利率多少免費諮詢試算於競品項目、開盤強銷期銷量不足推量30%、項目營銷出現異動及第二季度相比第一季度有明顯下滑，就此現已近千餘樓盤被評級下調。
2014年以來，中國房地產市場降溫已是不爭的事實，眾多金融機構、房地產企業、業界專傢對中國樓市普遍持謹慎看空態度。作為中國房地產數據最全面的提供商、專業地產咨詢商，克而瑞此刻此舉又扔下瞭一枚重磅炸彈。
就大連整體樓市而言，此次評級調整涉及本地173個項目，經過重新評級後，上調評級為3個，保持原有評級的項目為127個，下調評級43個。保持原有評級的項目大多在甘井子和旅順口區。由於這兩區域降價措施相對其他區域早，銷量可觀。而下調的43個項目占全部比重24.9%，中山區所屬項目最多為12個，其次金州區為11個，其他區域均未超過6個。
從這些下調的項目來看，主要集中在中山區和金州區。就6月大連中山區商品住宅成交數據來看，成交面積為1.26萬㎡，環比下降22.10%，受整體市場持續低迷影響，區域成交總量繼續下滑。自進入14年受全國樓市大環境的影響下，中山區已連續3個月成交均價下跌。中山區熱點板塊為東港板塊，隨著市場持續低迷，本區不少開發商不得不打響"價格大戰"以爭取快銷放量，紛紛降價。個別樓盤單價甚至降到到13000元/平，但實際銷售量並未有所增加。由於此板塊的特殊性，同質產品過多，基本為中高端產品，均價在20000元/平左右。且區域產品類型欠缺，多以超大面積高層為主，總價門檻過高。因此針對本區域12個連續3個月銷售量為個位數的項目進行瞭評級下調。
另一個下調項目在金州區，它隸屬大連市外三區，離市中心較遠。針對大連的的土地市場，市內四區土地資源貧乏，主要供地還是在金州等郊區。在前些年房地產市場良好的情況下，眾多開發商都選擇在金州拿地建盤，這就與市內高房價產生對比，部分剛需人群會選擇房價較低的郊區買房。但由於本區域為建設較老區之一，對於房屋資源，本地人口消化已經基本飽和。再加上大連市內四區項目降價的趨勢，原本要在郊區購買房屋的客群也紛紛轉移到市內，這也導致金州區客群量逐漸減少。一些房企雖然推出瞭促銷優惠，但去化速度仍然沒有改善。6本月商品住宅成交面積5.01萬㎡，同比下降12.44%。成交均價6453元/㎡，同比下降12.12%。 據統計，金州11個項目評級下調是由於月成交不足10套，甚至有些樓盤月銷量掛零。
值得關註的是，此次評級下調的項目，並出現被人們熟知的開發商項目。就這一問題，克而瑞大連分析師王一翔表示當市場出現波動的時候，大品牌開發商做出相應的調整速度是最快的。除瞭品牌和產品的支撐，價格的松動也是銷售業績保持良好狀態的關鍵因素。可見這類房企在大連"冷"市場中仍然是受到認可的。
2014年，年已過半，大部分開發商都沒有完成銷售指標的半數，少數能達到全年銷售量30%亦為不錯的成績。從3月份開始，陸續有開發商開始用降價或各種優惠舉動來進行市場的試水，相信到現在每個項目都對價格底線做到瞭心中有數。要想完成全年的銷售計劃，從7月開始就必須要有相應的動作出現，最能給市場沖擊力的舉措就是價格的下調。預計從7月到10月，大連房地產市場無論從價格還是銷量都將會有一個改觀。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-07-08/16282810358.shtml
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