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第一太平戴維斯發佈2013年三季度北京物業市場報告
2013年10月15日，第一太平戴維斯發佈2013年第三季度北京物業市場報告如下：
北京甲級寫字樓市場
2013年第三季度，一個新項目--位於燕莎區域的潤世中心正式交付使用，為市場新增4.9萬平方米寫字樓供給。由此，北京甲級寫字樓可租賃存量增至約920萬平方米。
全市凈吸納量連續第二個季度錄得負值，共計1.8萬平方米可租賃面積退回市場，令前三季度全市凈吸納量累計僅為4,000平方米，系過去十餘年最低值。這主要由於企業迫於租金壓力搬遷至乙級寫字樓或縮減現有辦公面積所致。
由於新入市項目相對較低的出租率，加之季內約三分之一甲級寫字樓出現出租率下滑，全市整體空置率環比上漲0.7個百分點，至3.5%，同比攀升0.6個百分點。盡管如此，北京甲級寫字樓空置率仍系中國大陸城市最低水平。
甲級寫字樓凈有效租金環比下降0.8%，至每平方米每月人民幣314.2元，同比下跌0.1%。這主要由於業主繼續提供租金優惠以對抗放緩的需求所致。
由於業主針對優質續租租戶提供較之市場租金高達10%-30%的租金折扣，季內企業續租比例有所上升。
市場預測
2013年第四季度，北京甲級寫字樓市場新增供給將繼續較為有限，預計僅有三個項目正式交付使用，為市場新增10.8萬平方米可租賃供給。
有鑒於此，盡管新租及擴租需求疲軟，但有限的新增供給將支撐全市整體空置率至2013年底穩定在3%-4%左右。但鑒台新房屋二胎利率多少於業主將繼續提供租金優惠以挽留租戶，全市整體租金將同比下跌2%-3%左右。
北京零售市場
2013年前八個月，社會消費品零售總額同比增速放緩至8.7%。
第三季度兩個中高端商業項目--中國首傢老佛爺百貨及北京華聯集團運營的社區型商業華聯天鴻購物中心開業，共計帶來12.8萬平方米供給量，使得北京中高端商業總存量達到910萬平方米。
本季度全市中高端購物中心平均空置率降低0.1個百分點，達到8.4%。
中高端購物中心首層平均固定租金環比上漲0.7%，達到每平方米每月人民幣897.4元。
市場預測
六個新項目預計將於2013年第四季度陸續進入零售市場，為市場增加53.7萬平方米的新供給量。
因供給量較多，全市購物中心平均空置率將略有提高。
現有品牌擴張謹慎，更傾向於選擇租戶配比合理且管理成熟的項目進入，但新進品牌為短期內快速獲取市場份額仍將積極擴張。
因需求放緩，租戶有限，非核心區域項目及運營欠佳項目的業主將面臨加劇的競爭壓力，短期內租金將有下行壓力。
北京住宅租賃市場
2013年第三季度無新項目進入租賃市場。
鑒於新學年開始令需求有所增長，高端住宅各細分市場整體入住率均有所提高。
服務式公寓、甲級公寓和高端別墅的入住率環比分別提高1.9、0.6和0.8個百分點，達到84.6%、91.1%和92.2%。
本季度服務式公寓和甲級公寓租金環比分別上漲0.2%和1.2%，達到每平方米每月人民幣202.2元和144.8元。而高端別墅的租金環比下調1.4%，至每平方米每月人民幣126.3元。
市場預測
因逸蘭(禧瑞都)服務式公寓將進入散售市場，使得2013年無新服務式公寓項目進入租賃市場。
伴隨宏觀經濟啟穩並顯示出改善的跡象，第四季度跨國公司外派人員對高端住宅的租賃需求有望保持穩定。
第四季度無新項目進入租賃市場，高端住宅租賃各細分市場入住率和租金均將保持穩定。
北京住宅銷售市場
一手住宅整體市場
第三季度供給量約240萬平方米，環比增加32%，但同比減少29%。
本季度成交量環比增加15%至31房屋轉增貸0萬平方米。
2013年7到8月新建住宅價格指數持續提高2.2%，前8個月累計提高13.0%。
一手住宅高端市場
第三季度沒有新的甲級公寓項目進入銷售市場；共644套甲級公寓成交，環比下降12.0%；整體平均售價環比增長9.0%，於第三季度末達到每平方米人民幣60,288元。
第三季度共216套高端別墅項目入市，環比增加41.2%；成交量環比增加21.3%，達到211套； 售價環比降低3.7%，達到每平方米人民幣46,394元。
市場預測
預計2個高端住宅新項目及3個現有項目的新一期將於第四季度進入預售市場
若新項目均能如期進入市場，成交量將隨之提高。
第四季度高端住宅售價有望保持穩定。
北京銷售與投資市場
2013年第三季度，北京甲級寫字樓資本值大體穩定在每平方米人民幣62,400元，同比增長2.1%。這主要由於本地市場有限的優質可售項目及來自內外資投資者的穩定需求所致。
由於季內甲級寫字樓租金環比下跌0.8%，甲級寫字樓毛收益率環比萎縮0.02個百分點，至6.04%，同比下跌0.09個百分點。
第三季度，北京整售投資市場延續上季度的活躍態勢，共計六宗重大交易成交，總成交金額達到人民幣90億元。由此，前三季度北京整售投資成交額合計達到人民幣220億元。
寫字樓繼續成為本地整售投資市場最受投資者青睞的物業類型，本季度其成交額占總成交額的74%。與此同時，內資買傢繼續引導市場需求，就成交額而言季內65%的成交物業系內資買傢收購。
第三季度，北京土地市場成交出現反彈，共計45宗地塊成交，總成交金額為人民幣490億元，系上季度成交額的2.7倍。這主要由於季內多幅優質住宅用地進入市場並以較高溢價率成交所致。至此，前三季度土地成交額達到2012年全年成交總額的近兩倍。
市場預測
盡管租金仍將進一步下降，但本地市場有限的可售項目，加之內外資投資者的穩健需求，將支撐甲級寫字樓資本值大致維穩。由此，北京甲級寫字樓毛收益率將繼續小幅下跌。
盡管近兩個季度整售投資市場成交活躍，但鑒於目前北京可售項目存量有限，預計第四季度整售投資市場將相對保持平靜。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-10-15/17362452885.shtml
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