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農地入市流轉新規破題 劃定房地產開發為 禁區
??盡管農村集體經營性建設用地入市流轉的基本方案，已經經過中央深化改革領導小組（下稱“深改組”）的審議，有望正式破題。但是，外界期許較強、短期回報較高的房地產開發卻已經被明確為農村集體經營性建設用地入市流轉的“禁區”。
??在審議農村集體經營性建設用地入市流轉基本方案的過程中，在流轉土地用途方面，已被明確不能用於房地產開發。按照“基本方案”的精神，流轉土地在用途管制的前提下，將與國有建設用地實現同地同價流轉。
??12月2日，習近平主持深改組第七次會議，審議《關於農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》並提出包括“堅持土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損”在內三條底線原則。
??著手試點方案編制
??“關鍵要看試點的方案如何編制，如何批準，才能確定這次土地管理制度改革能邁多大的步子。”12月4日，一位參與國土資源部村集體經營性建設用地入市流轉基本方案（下稱“基本方案”）的權威人士向《中國經營報(博客,微博 )》記者表示，國土資源部已經著手試點方案編制的前期準備工作。
??12月2日，中共中央總書記、國傢主席習近平主持深改組第七次會議，對國土資源部牽頭上報的《關於農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》（下稱《意見》）進行審議，並提出下一步工作的意見和建議。在審議過程中，中央提出，土地管理制度改革要在試點之後循序展開。
??國土資源部此次牽頭上報的土地管理制度改革方案實際上是三個方案，分別包括“農村土地征收制度改革試點方案”“農村集體經營性建設用地使用權入市改革試點方案”和“農村宅基地制度改革試點方案”，這三個方案在2014年10月前後在國土資源部層面“基本成型”。
??在此之前，中央深改組對土地管理制度改革總體方案給出瞭較為明確的時間節點，即在2014年年底之前，報請中央深改組“初審”。為瞭按照這一進度完成工作，國土資源部就原則性的、爭議較小的內容，形成瞭“意見初稿”，報請中央深改組審議，審議之後中央深改組給出兩個基本建議，第一是進一步細化《意見》的有關內容，第二是在試點之後循序開展。
??“在編制三個試點方案的過程中，對於試點城市、地區的選擇，以及具體試點方案的制定，國土資源部都有前期的準備和考慮，在未來1~2個月當中，應該會有比較明確的說法。”前述權威人士稱。
??確定試點選擇原則
??截至本報記者發稿時，國土資源部尚未公開發佈試點城市、地區的具體信息。不過，國土資源部選擇試點地區的原則，已經基本確定，這些選擇試點城市、地區的原則，也已經得到中央深改組的認可。
??目前，國土資源部已經確定的“農村集體經營性建設用地入市流轉試點城市、地區”的基本原則是，小范圍內選擇經濟發達、欠發達、不發達地區進行試點，在這三個領域中，有望各選擇1~2個城市和地區進行試點。
??這並非是“原則”的全部。記者瞭解到，試點工作將優先在國傢綜合配套改革實驗區和國傢發展改革委綜合改革試點、農村改革試驗區、農村綜合改革示范試點、新型城鎮化綜合試點、宅基地改革試點、征地制度改革試點以及存量集體經營性建設用地數量較多的市縣中選擇。
??此外，在經濟欠發達地區，優先選擇國傢確定的扶貧市、縣作為農村集體經營性建設用地入市流轉試點。
??按照當前國土資源部的工作計劃，對於選定的試點區域，將首先要求試點區域所在地國土資源主管部門制定試點工作方案，由於試點方案將涉及到規劃、土地、稅收、財政、產業等多方面的問題，因此，試點方案在上報國土資源部後，將與財政部、人民銀行、農業部等進行聯合審核，審核通過後才能最終下發實施。
??“一些關鍵性的概念如何理解，實際上要看具體的試點方案當中如何厘定，比如"經營性建設用地"如何界定，是否隻是現有的鄉鎮企業所使用的土地？這些都要看具體的試點方案才能有比較明確的認識。改革，本來就是在實踐中探索。”前述權威人士稱。
??房地產開發列為“禁區”
??在《意見》經過中央深改組審議之前，國土資源部實際上就已經編制瞭“農村集體經營性建設用地使用權入市改革試點方案”（下稱“試點方案”）。這個方案當中，涉及到瞭相對較為具體的農村經營性集體建設用地入市流轉的路徑和方式（詳見本報10月20日《農地入市改革方案擬報中央深改組審議》） 。
??“試點方案”提出，賦予農村集體經濟組織和經營性集體建設用地使用權的擁有者，對有償供地方式的選擇權。同時，試點方案還規定集體經營性建設用地限定在規劃確定的產業用地范圍內，按照存量優先、增量補充的原則順序入市。並且，入市的集體經營性建設用地原則不在村莊內安排。
??國土資源部一位不願具名的官員告訴記者，盡管“試點方案”對農村經營性集體建設用地的流轉有頗多創新，但是，一個前提是不能改變的，即一切流轉按照“用途管制”為基本原則，即無論采用何種方式入市、流轉、交易，均不能突破對土地用途的既定管制方針。
??兩個獨立消息源向記者確認，在向中央匯報的過程中，房地產開發已經被列為明確的“禁區”。即入市流轉的農村集體經營性建設用地，一律不得用於房地產開發和建設，是不能突破的一條“隱性紅線”。
??在此之前，外界寄望在農村集體經營性建設用房子2胎轉貸缺錢急用哪裡借錢地的流轉過程中，留出房地產開發和建設的空間，通過農村集體經濟組織入股、直接轉讓等方式，使農村集體經濟組織成員分享土地資產價格上漲的“所謂紅利”。
??“如果允許農村集體經營性建設用地用於房地產開發和建設，那麼實際上會導致地方政府更樂於在短期內通過房地產開發和建設刺激經濟增長，但是，對產業結構調整和升級，是沒有任何意義的。”前述權威人士稱。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-12-06/08225946790602695029136.shtml
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