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內容來自sina新聞
調控不再是主旋律 明年樓市料逐步降溫二胎房貸銀行利率
2013年，中國房地產市場在糾結中前行。
這一年，最大的變化莫過於中央對房地產市場的政策思路和管理方式的房貸二胎利率最低的銀行怎麼貸款比較會過件轉變， "調控"已不再是主旋律。
這一年，一線城市房價連創新高，熱點城市"地王"頻現，市場分化加劇。
這一年，房企銷售業績猛增，融資及海外拓展需求加大。
這一年，新型城鎮化和土地改革成為熱點，並將對房地產市場產生深遠影響。
回首這一年的房地產市場，隻能說，想說愛你不容易；展望明年，期待房地產市場能進一步健康發展，讓居者有其屋不再是夢想，讓城市裡的蟻族們有一片能遮風擋雨的蝸居。
政策面：
"殺手鐧"
政策分化
維持宏觀穩定
年初樓市加速回暖，招來自2010年開始、2011年升級之後的又一輪政策加碼--"國五條"及其細則，其中繼續強調房價控制目標、限購升級抑制投機投資，特別是對二手房從嚴征收20%個稅政策，當時被喻為本輪調控的"殺手鐧"，並被寄予厚望。
然而，各地陸續出臺的細則令人失望，除北京明確"20%個稅"實施時間外，絕大多數城市隻是重申瞭"國五條"細則的要求。
"殺手鐧"的結局是"重拳打在棉花上"，而"國五條"中唯一得到地方政府普遍執行的是房價控制目標，這幾乎成為今年調控的主基調。為完成該目 標，北京、上海、廣州、深圳、合肥、廈門、沈陽在預售證審批環節嚴格限價，北京還通過土地出讓采用"限房價、競地價"方式、加大自住商品房的供給來控制房 價。
即便如此，此輪調控並沒有改變房企和購房人對未來房價上漲的預期，廣州、深圳、北京、南京等城市"日光盤"再現，動輒一個項目幾百套房源卻有數 千人排號。在這樣的背景下，新一屆政府對房地產調控卻遲遲沒有明確表態，國務院常務會議上更是鮮有提及"房地產"字眼，這讓業界更加無所適從。
事實上，新一屆政府一直在關註房地產市場的變化，不提"調控"不代表不調控瞭。
"8月前，經濟下行，中央還要依托房地產支撐經濟和財政，因此，當時還是以穩定為主。"一位接近住建部的權威人士告訴證券時報記者，新政府已經 註意到部分熱點城市房價漲幅較大、少數城市交易量大幅下滑的市場變化，多次作出重要批示，召開專題會議，研究部署穩控房價工作；住建部會同有關部門先後4 次召開重點城市房地產市場調控工作部署會議，指導和督促有關城市采取有力措施遏制房價過快上漲。
下半年以來，政府的調控思路從過去的"一刀切"，變為因地制宜、分類指導，這在一些地方出臺的規定中已有體現。
9月鄭州率先對調控加碼，10月深圳、北京分別出臺"深八條"、"京七條"，11月上海和廣州分別出臺"滬七條"和"穗五條"，隨後部分二線城 市也在11月底紮堆出臺調控措施，至此，已經有17個城市出臺瞭穩控房價的措施。與此同時，少數市場低迷的三四線城市，如溫州、蕪湖、徐州等，在不突破調 控底線前提下，微調限購政策以促進需求釋放。
在調控手段上，上述17個城市除部分城市提高二套房首付要求外，絕大多數城市更加強調增加土地和普通住房供應，通過改善供需來平穩房價。近期的 中央政治局會議和"十八大"及《決定》，都強調要構建以政府為主提供基本保障、市場為主滿足多層次需求的住房供應體系，逐步下放調控政策至各地方政府，調 控方向已逐步向增大供給等市場化措施靠攏。
中國指數研究院常務副院長黃瑜指出，下半年以來，新一屆政府著力建立健全長效機制、維持宏觀政策穩定，十八屆三中全會將政府工作重心明確為全面 深化改革；不動產登記、保障房建設等長效機制工作繼續推進，而限購、限貸等調控政策更多交由地方政府決策，不同城市由於市場走勢分化， 政策取向也各有不同。
市場面：
房價飛奔
銷售火爆
"地王"頻現
2013年樓市全面回暖，一、二線城市房價持續快速上漲。
價格方面，今年以來，房價同比漲幅較高的城市主要集中在一線城市和個別二、三線城市。
數據顯示，9月北京、上海、廣州、深圳等一線城市同比漲幅首次全部超兩成，至11月，全國70個大中城市中，除溫州房價同比下跌外，69個城市 房價同比上漲，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市繼續領漲，上海漲幅最高，達到21.9%，其次是北京21.1%、深圳21%、廣州20.9%。
中國指數研究院的數據顯示，11月，百城房價指數環比連續18個月上漲，今年以來累計上漲10.74%，同比連續12個月上漲，漲幅擴大至10.98%，十大城市漲幅明顯高於百城平均水平，北京、廣州、深圳尤為突出。
住宅銷售量方面，與上述房價一般，也"熱情似火"。
國傢統計局的最新數據顯示，今年前11個月，全國商品房銷售面積已經突破11億平方米，同比增長21%，商品房銷售金額近7萬億元，同比增長31%，其中，住宅銷售面積和銷售金額同比分別增長21%和31%。
中國指數研究院數據顯示，今年以來，重點城市住宅成交量同比增長16%，總量為近四年同期最高。全國來看，商品房銷售面積和銷售額增速明顯好於去年，規模創歷史新高。
銷售市場的持續火爆，引燃瞭土地市場。
國傢統計局的最新數據顯示，前11月，全國房地產開發企業土地購置面積為3.5億平方米，同比增長9.9%，這是自2011年前11個月以後首 次同比正增長，今年1-10月份該指標為同比下降3.6%。全國土地成交價款8669億元，同比增長31.5%，增速比1-10月份提高19.8個百分 點。
上述多種市場利好進一步刺激"地王"頻現。
以最為火爆的北京為例，9月4日，融創競得的北京朝陽區農展館地塊，在剔除配建醫院後樓面均價達7.3 萬元/平方米，成為年內單價"地王"；12月19日，住總、融創和駿洋聯合體以58.66億元中標的門頭溝區一限價商品房地塊，刷新年內總價"地王"。
鏈傢地產市場研究部統計，2013年，北京市共出讓土地211宗，土地出讓金合計1819.64億元，同比增長180%，也超過2010年 1642.4億元的歷史紀錄。其中，住宅類土地成交活躍，全年成交75宗，土地出讓金合計1300億元，同比增長230%。地價水平不僅比2011年、 2012年出現上漲，也超過瞭2009年、2011年土地市場火熱時期的水平。
不單是北京，從全國來看，土地出讓金也呈現飆漲態勢。中國指數研究院的統計數據顯示，截至12月27日，2013年，全國300個城市土地出讓 金總額為3.04萬億元，已大幅超過去年全年，同比增長46.34%。今年以來地王總價水平明顯提高，約為去年的1.8倍，樓面均價突破1萬元/平方米， 創歷史新高。
企業面：
業績亮麗
轉戰一、二線
加快出海步伐
2013年可以說是房企的豐收年，對大多數企業而言，完成今年銷售目標已基本沒有懸念。
中原地產市場研究部統計數據顯示，截至12月12日，包括萬科、保利、恒大等在內的30傢房企今年前11月總銷售業績已突破萬億元，達 10457億元，同比漲幅高達33.7%。而萬科、保利、中海、綠地、萬達等5傢房企年內銷售業績已突破千億元，恒大、碧桂園預計將在12月邁入"千億俱 樂部"。
除11月完成銷售目標的融創、華潤、瑞安和旭輝等房企外，世茂、碧桂園、中駿等多傢上市房企早在10月就已完成銷售目標。鏈傢地產市場研究部張旭認為，2013年相對寬松穩定的政策環境、旺盛的市場需求，使得推盤的新項目去化率較高，是房企銷售再創新高的主要原因。
不過，有喜也有憂。隨著市場分化的加劇，部分房地產開發企業開始意識到三四線城市風險逐步增加，而一二線城市被抑制的需求逐漸釋放的時候，一線城市和熱點二線城市的優質地塊成為各大房企爭奪的焦點，品牌房企不惜重金在一線城市奪地，造成一二線城市土地成交價格暴漲。
中國指數研究院的數據顯示，前11月，十大代表性企業累計拿地金額為3086億元，同比大幅增長87%，比去年全年水平高出31%。其中，在一線城市拿地占比明顯提高，拿地金額占比由去年的22%上升至29%，導致企業平均拿地成本提高近30%。
房企從三四線城市回歸一線城市的典型代表是恒大，自7月首次進京拿地後，恒大今年已經在京拿下3塊地，總投入達127.35億元。
"投資趨向進一步向一線城市集中，背後的原因是2011、2012年這兩年，調控最強烈的是一線城市，使得當時一部分房企把投資轉向瞭調控相對 較弱的二三線城市。而這些二三線城市的政府又大量賣地，造成瞭對未來市場的大量積壓，這個消化期是很長的。"萬科集團執行副總裁毛大慶日前在"2013中 國地產財富年會"上說。
另外，對房企而言更深層次的隱憂則是融資風險。尤其是隨著在土地市場上的加大投入，更需要房企頻頻融資"輸血"。
鏈傢地產市場研究部對上市房企前40強的監測顯示，1-11月，包括萬科在內的40傢上市房企披露的融資總額約為2080億元，同比增長 85.7%。其中，海外債券融資加速升溫，40傢上市房企的海外債券融資額達1238億元，同比上漲153.1%，平均利率為7.65%，較2012年下 降1.35個百分點。
也因此，去更低成本的海外融資成瞭眾多房企的通徑操作。中國指數研究院常務副院長黃瑜指出，大陸上市房企以境內母公司身份在海外市場直接發行債 券的難度較高，內地龍頭房企紛紛通過搭建的A+H雙重融資平臺，順利實現海外發債融資，並且憑借企業品牌影響力獲得較高的信用評級，實現低成本融資，萬 科、保利、綠地、萬達等龍頭企業在2013年均首次通過境外上市子公司發債，並通過創新債券融資方式獲取大額低息資金，資金實力大大增強。
另外，上市房企再融資放開的預期也在持續升溫。有研究機構統計，截至2013年12月8日，共計33傢地產企業公佈瞭增發預案，其中23傢通過瞭股東大會，4傢公佈瞭證監會受理公告，有3傢國企公佈瞭獲得國資委批復的公告。另有10傢公司仍處停牌階段。
與此同時，房企海外投資步伐不斷加快。
今年2月，萬科首次進軍美國，以1.75億美元與美國鐵獅門公司合作開發舊金山一個豪華公寓項目。6月，以張欣傢族為首的SOHO中國聯手巴西 財團以7億美元購得美國通用大樓40%的股權。8月，萬達宣佈在倫敦建造酒店的計劃；10月，復興國際以7.25億美元買下紐約曼哈頓摩根大通第一大樓。 11月，富力以85億元人民幣收購瞭馬來西亞一幅土地。表現最搶眼的綠地，於7月、10月、11月分別在美國洛杉磯及紐約、韓國、澳大利亞等地投資總額超 過100億美元，明年還計劃再落實同等投資規模的海外項目。
盡管2013年房地產市場基本面持續向好，但地產股股價卻持續下跌。
東興證券房地產行業分析師鄭閔鋼表示，由於銷量持續上升帶來房價快速上漲，投資者開始擔心新一輪政策的出臺，房地產股2月底開始回調，3月15 日申萬房地產指數跌至2531.25點形成階段性低點。6月初市場對政策加碼的擔心再次加大，房地產股出現一波快速下跌的行情，到6月25日房地產股指數 持續下跌累計達20%以上。7月，市場上一直擔心新一屆政府的調控政策卻遲遲未到，中央領導層也一直都不提及房地產。下半年房地產股一路走弱，震蕩調整。
海通證券(行情，問診)統計數據顯示，2013年1月至今房地產行業指數的累計收益率為-13.53%，滬深300指數的累計收益率為 -9.76%，板塊對滬深300指數的超額收益率在-3.77%。從各個單月表現情況來看，房地產指數在今年的1月、3月、6月、9月、10月均跑輸大 盤。
2014樓市關鍵詞：
分類指導
城鎮化
盤活存量
經歷瞭2013年的繁榮發展，2014年的房地產市場將何去何從？
從住建部近期的會議中，或能管中窺豹。住建部部長薑偉新日前在"全國住房城鄉建設工作會議"上明確表示，明年樓市調控將增強針對性，要進一步強 化地方政府穩控房地產市場的責任。針對房地產市場出現的新情況，更加註重分類指導。對於房價上漲過快的城市要從嚴落實差別化住房信貸、稅收政策和住房限購 措施，增加住房用地和住房有效供應；庫存較多的城市要註重消化存量，控制新開發總量。同時，要完善住房供應體系，研究共有產權住房開發建設，強化市場監 管，加強商品房預售和銷售的全過程管理。明年將進一步擴大城鎮個人住房信息系統聯網城市范圍，探索建立各省、城市與住建部聯動的信息系統建設工作機制。
黃瑜認為，展望2014年，土地制度、財稅制度改革將進一步推進，房產稅等相關長效機制有望逐步確立，但是市場化改革和長效機制的建立不可能一 蹴而就，在熱點城市房價仍然上漲的背景下，難以期待限購限貸政策的放松，現有的行政化調控手段很難在短期內退出，不同城市的政策取向繼續差別化。
黃瑜指出，中長期來看，不動產登記、財產公示等制度出臺，房地產稅改革試點的進一步擴大，將進一步促進長效機制的建立和完善，限購限貸等行政性措施才有望逐步退出，促使房地產業發展更加健康。
對於明年的市場走勢，黃瑜預計，2014年全國銷售面積同比增速前高後低，上半年商品房銷售面積同比增長7.9%，下半年增速小幅回落至 6.1%。由於自新一屆政府執政以來，房地產調控方向由抑制需求轉向加大供應，全國供求關系緩和將平抑房價上漲，預計明年全年商品房銷售均價漲幅將收窄， 同比漲幅在7.0%-7.6%間，略低於2013年。
上海易居研究院副院長楊紅旭也認為，在中央房地產調控思路轉向以保障房和住房供應體系為主的新形勢下，預計2014年全國房地產市場將是"高位 震蕩、逐步降溫"的態勢。其中，2014年上半年將延續2013年下半年的態勢，多數供應指標繼續增長，甚至增幅還將有所擴大，但成交類指標增幅繼續回 落；下半年行業整體溫度有所降低，成交量和價格將趨弱。
此前召開的中央城鎮化工作會議也為明年的房地產市場明確瞭諸多方向。
上述會議提出瞭推進城鎮化的六大主要任務：一是推進農業轉移人口市民化；二是提高城鎮建設用地利用效率；三是建立多元可持續的資金保障機制；四 是優化城鎮化佈局和形態；五是提高城鎮建設水平；六是加強對城鎮化的管理。會議提出，要全面放開建制鎮和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理 確定大城市落戶條件；重點發展城市群，以盤活存量為主，適當提高城市的住宅用地比例和容積率水平。
亞太城市房地產研究院院長謝逸楓認為，在推進新型城鎮化中，住房作為基礎性、配套性的作用，是重要的民生定位不會改變。他表示，會議提出的重點 發展城市群，適當提高城市住宅用地比例，意味著各城市，特別是特大和大城市，將會出現中心城區"退二進三"的城市更新，未來房地產市場供應規模將會增加。
海通證券則認為，"盤活存量"是十八屆三中全會和城鎮化會議在土地制度方面的最大變化。"盤活存量"意味著原來政府的"征地-賣地"模式將發生改變，存量土地再開發將成為未來一線城市土地供應的重要方式，城市土地再開發機遇凸顯。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-12-30/08052557662.shtml
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