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上海豪宅成交活躍：樓市7月創6年同期新高
本報記者 劉易斯 上海報道
七月流火，上海的房地產市場也不例外。一方面，豪宅成交活躍，綜合多傢房地產中介機構數據，房價從4月份至今漲幅已超過10%；另一方面，上海中原研究咨詢部數據顯示，7月土地市場成交降溫，土地(不包括工業)成交面積47.32萬平方米，環比下滑35.36%；成交總價164.65億元，環比下滑29.12%。
7月土地市場供應土地4幅，起始總價33.85億元；而8月預出讓土地五幅，起始總價34.6億元，如果沒有熱門地塊的話，8月土地收入將大概率繼續下滑。在總體供應十分有限的情況下，宅地和帶有宅地性質土地將超出預期價格。
上海中原研究咨詢部高級經理龔敏表示，當前的樓市在城市之間分化明顯，一線城市率先漲價和相對不高的庫存令房企對一線城市土地需求有增無減。
上海樓市7月創6年同期新高
上海樓市近期的火爆業內有目共睹。綜合上海中原地產研究咨詢部與德佑鏈傢市場研究部監控數據，7月上海市商品住宅供應量為96.8萬平方米，環比上漲14.7%，同比上漲2.3%；成交量為134.6萬平方米，環比下滑8.9%，同比上漲92.0%。7月份這一成交量和供應量都是6年以來同期最高。
其中中高端項目成交活躍，由於目前中心城區的二手優質房源比較緊缺，購房者所青睞的改善型房源掛牌少，不少購房者因此轉投新房市場，促進瞭此類產品持續熱銷。甚至有項目開盤便銷售一空。7月新房供應不降反增，市場交易重心或將轉向剛需。
自2010年樓市調控不斷升級以來，上海最近六年的7月商品住宅成交量始終處於低位。而今年7月商品住宅成交、供應量均延續瞭二季度的火熱行情，一改淡季慣例。
7月商品住宅供應量基本與二季度月均供應量持平。由於今年高端市場交易火爆，開發企業在推盤策略上也做瞭調整，高端項目入市步伐明顯加快，特別是7月，高端項目供應量已占整體供應的34.5%，相比上半年13.2%的占比大幅上漲兩成。
7月商品住宅的成交量僅次於5、6月份，為年內第三高。成交價格也得以突破，7月成交價超過6月，創下歷史新高，且為近五年來漲幅最大的一個月。
得益於政策對改善型置業的支持，今年中高端項目逐漸取代剛需產品，成為當前市場的交易主力。從7月成交量榜單前十項目來看，低於2萬元/平方米的項目已經絕跡，2-3萬元/平方米的項目僅有3個，其餘均為成交均價超過3萬元/平方米的中高端項目，在前十項目中占比高達七成。在6月前十項目中，中高端項目占比六成；而在去年7月成交量前十榜單中，成交均價超過3萬元/平方米的項目僅有1個，交易主力多是1-2萬元/平方米的剛需盤。可見中高端項目的熱賣是導致7月成交均價上揚的主要原因。
德佑鏈傢市場研究部總監陸騎麟表示：自“330新政”實施以來，上海新房市場成交價格已連續四個月呈現上漲趨勢，且平均漲幅高達5.6%。雖然新房市場交易已連續4個月保持高流量，月均成交量高達137萬方，但近4個月月均供應量僅為97萬方，供求懸殊較為明顯。預計開發企業在下半年的推盤力度會有所加強。
土地市場供需失衡
上海中原研究咨詢部數據顯示，7月上海樓市供求比0.8：1，繼續保持去庫存節奏，截至7月底，新房庫存下降到1226萬平方米，去化周期下降到11.5個月。庫存去化周期不斷減少，後市將醞釀新一輪漲價。
龔敏進而指出，今年1月到7月，上海一手住宅均價漲幅已達20%。7月土地供應低迷，8月預出讓地塊很有限，土地市場始終處於供不應求狀態，給市場帶來房價進一步上漲預期，結合土地供應有限，地價也必然會高於預期價格。總體來看，土地供求量的大幅落差是造成土地價格不斷上揚的關鍵，而當前房價的增長則會進一步助推地價上揚。
然而，佑威房地產研究中心主任、佑威機構執行董事黃志堅卻指出，在二季度高成交之下，7月成交依然如此火爆，樓市不“歇夏”，說明買氣“高漲”，買傢或繼續看好上海樓市的炒作空間。
此外，上海商品住宅新房的庫存量目前高達1300萬平方米，依然在歷史高位。黃志堅表示，二季度至今的巨量成交會給消費者帶來房價開始暴漲的心理暗示，並造成一部分項目暢銷，甚至供不應求，產生漲價的動力和行為；但股市的教訓猶在，瘋狂總將難以持續，推高的量價一旦大幅下跌，後患也會很大。21世紀經濟報道記者調查獲悉，上海一些豪宅集中板塊，包括陸傢嘴、董傢渡已經出現業主虧本出售的案例；例如綠城黃浦灣，去年7月一名買傢買入一套283平方米帶精裝修的房子，現在盡管市價為2800萬元左右，業主卻以1900萬元放盤出售。
黃志堅也提醒道，在樓市上政府是沒有辦法為民接盤的，這一點投資、投機者特別需要警覺，開發商也需要謹慎2胎貸款任何問題免費諮詢樂觀，不為一時所惑。
一名業內分析人士指出，今年新推盤大多數為2013年拿的地塊。綜合多傢機構的統計數據，2013年上海經營性用地(不包含動遷安置用地)出讓收入高達2043.7億元，出讓面積859萬平方米，分別較2012年上漲177%和70%，土地出讓金額創下歷史新高。當年曾有房企表示，由於2012年開始樓市持續火爆，房企庫存下降得很厲害，拿地是自然而然的事情。
因此，上述業內人士分析，盡管近期中高端市場成交活躍、價格上漲明顯，但是目前樓市庫存高企，上海土地庫存日漸枯竭，土地市場供需不平衡的態勢已經相當突出瞭。(編輯 駱軼琪)
新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20150806/023522888999.shtml
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